대출 한도 '빨간불'! 7월부터 스트레스 DSR 강화, 고신용자도 비상 걸린 이유!

7월부터 '스트레스 DSR 3단계'가 시행된다는 소식에 대출 시장이 후끈 달아오르고 있어요. 특히 신용점수 높은 분들도 긴장하고 있다고 하는데, 이게 도대체 무슨 이야기일까요? 

주택 담보 대출뿐 아니라 다른 대출 계획하고 있다면 지금부터 제가 알려드리는 내용, 꼭 놓치지 마세요! 대출 한도가 얼마나 줄어들지, 그리고 나에게 어떤 영향을 미칠지 함께 알아볼까요?

핵심 요약

오는 7월부터 '스트레스 DSR 3단계'가 적용되면서 대출 한도에 비상이 걸렸습니다. 핀다 분석에 따르면 신용점수 높은 고신용자들마저 1금융권 대신 2금융권으로 대출 문의가 급증하는 등 대출 지형이 요동치고 있는데요. 이는 1금융권의 대출 문턱이 높아진 영향으로 풀이됩니다. 실제 금리에 가산금리를 더해 대출 가능액을 줄이는 스트레스 DSR 제도에 따라, 특히 수도권 주택담보대출의 한도가 3~5% 감소할 수 있어요. 마이너스통장 개설도 주담대 한도에 영향을 줄 수 있으니 신중해야 합니다. 앞으로는 개인에게 맞는 맞춤형 대출 전략을 세우는 것이 그 어느 때보다 중요해질 것으로 보입니다.

7월 스트레스 DSR, 대체 뭐길래?

요즘 은행 창구가 북적이는 이유 중 하나가 바로 이 '스트레스 DSR' 때문인데요. 은행 창구 직원분들도 7월부터 주택담보대출 한도가 지금보다 줄어들 거라고 미리 알려주고 있답니다.

예를 들어, 서울의 한 은행에서 시세 8억 원짜리 아파트(전용 60㎡)를 사려는 고객의 대출 가능 금액을 따져봤다고 해볼게요. 이 고객은 근무 경력이 5년이 넘고, 기존 대출도 없고, 생애 첫 주택 구입에다 규제가 덜한 지역에 집을 고른 상황이었어요. 현재 DSR을 적용해서 계산해보니 대략 3억 2천만 원 정도 대출이 가능했다고 합니다. DSR은 38% 정도 나왔구요.

그런데 은행에서는 7월부터 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 이 대출 가능 금액이 2억 9천만 원 정도로 줄어들 수 있다고 설명했어요. 한 3천만 원 정도가 줄어드는 셈이죠.

DSR은 '총부채원리금상환비율'의 줄임말인데요. 개인이 받은 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론 등)의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이에요. 쉽게 말해, 1년 동안 내가 갚아야 할 대출 원리금이 내 연봉의 몇 퍼센트인지를 나타내는 지표라고 보시면 됩니다. 현재 은행권은 DSR 40%, 저축은행은 50%를 넘지 않는 선에서만 대출을 해주고 있구요.

 

그렇다면 '스트레스 DSR'은 뭘까요? 이건 실제 대출 금리에다가 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 더해서 DSR을 계산하는 제도예요. 미래에 금리가 오를 경우 이자 부담이 얼마나 커질지 미리 엄격하게 평가해서, 차주가 그 부담을 감당할 수 있는지를 보려는 거죠. 그래서 스트레스 금리가 더해지면 똑같은 DSR을 유지하더라도 대출 한도는 줄어들 수밖에 없는 거랍니다.

7월부터 한도 얼마나 줄어들까? 지역별, 상품별 차이 있어요!

금융위원회는 지난 5월에 3단계 DSR 세부 시행 방안을 확정했는데요. 수도권은 규제를 강화하고, 지방은 그대로 두는 '투 트랙' 전략을 쓴다고 해요.

오는 7월부터 수도권에서는 대출 한도가 3~5% 정도 줄어들 예정입니다. 수도권의 은행권과 제2금융권 주택담보대출, 신용대출 등에는 지금보다 0.3%포인트 높은 1.5%포인트의 가산금리가 일괄 적용돼요. 하지만 지방 대출 한도는 오는 12월까지는 현재 수준(0.75%포인트 스트레스 금리)을 유지하다가 재검토한다고 하니, 수도권과는 상황이 좀 다르죠.

대출 상품별로도 스트레스 금리가 다르게 적용됩니다. 지금은 변동형 100%, 혼합형 60%, 주기형 30%로 가산금리가 반영되는데, 7월부터는 혼합형과 주기형의 반영 비율이 80%, 40%로 높아져요. 이 말은 변동금리 대출이 여전히 한도 면에서는 고정금리 대출보다 불리하다는 뜻인데요. 정부가 금리 인하기에 변동형으로만 고객이 몰리는 것을 막기 위해 고정금리 대출을 유도하고 있기 때문이라고 합니다.

마이너스통장 만들면 오히려 주담대 한도 줄어든다?!

대출 한도가 줄어들까 봐 걱정하는 분들 중에는 미리 심사 없이 자유롭게 쓸 수 있는 신용대출이나 마이너스통장을 만들어 두려는 움직임도 있어요. 실제로 최근 5대 은행의 마이너스통장 잔액이 지난달 말보다 약 4천억 원 증가하며 역대 최대치를 기록하기도 했죠.

하지만 여기서 조심해야 할 점이 있습니다! 마이너스통장도 DSR 계산에 포함되기 때문에, 마이너스통장을 받으면 오히려 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있어요. 내가 지금 당장 쓸 수 있는 자금과 받을 수 있는 주택담보대출 한도를 종합적으로 잘 따져보고 대출을 진행해야 한다는 이야기입니다. 섣부르게 마이너스통장부터 만드는 건 오히려 독이 될 수 있다는 점, 꼭 기억하세요!

전문가들의 조언: 섣부른 계약은 금물!

전문가들은 이런 때일수록 금융 소비자들이 자신의 대출 여력을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다고 강조합니다. 당장 규제 시행을 앞두고 급한 마음에 준비 없이 계약을 진행하거나, 무턱대고 대출부터 받는 건 피해야 한다는 거죠. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원님은 "마음에 드는 주택이 있어도 대출이 잘 안 될 것 같아 조급해지기 쉽지만, 은행 등에 방문해서 자신의 대출 여력을 꼼꼼하게 확인하는 게 중요하다. 우선 계약해두고 대출이 안 돼 낭패를 보는 경우도 많다"고 조언했어요. "집값의 30% 이상을 빚으로 부담하는 건 위험할 수 있으니 자신의 금융 상황을 잘 고려해 대출을 진행해야 한다"는 말씀도 덧붙였죠.

물론, 7월 규제가 그대로 진행된다는 전제하에 그 이전에 대출받는 것이 대출 총액 측면에서는 유리할 수 있다고 보는 전문가들도 있어요. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장님은 "DSR을 처음 도입한 당의 정부가 새로 들어선 만큼 DSR이 다시 유예될 가능성은 낮아 보인다"고 설명했습니다.

다만, 금리 인하 추세가 이어진다면 매월 갚아야 할 대출 원리금이 줄어들어 한도가 그렇게까지 많이 떨어지지 않을 수도 있다는 의견도 있으니, 여러 가지 변수를 고려해 신중하게 판단해야 합니다.

스트레스 DSR 규제 강화로 대출 시장에 불안감이 커지고 있지만, 충분히 준비하고 현명하게 대처하면 큰 문제 없이 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 거예요. 전문가들의 조언을 바탕으로 여러분의 대출 계획을 꼼꼼하게 점검해 보시는 건 어떨까요?